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轻资产建业 中房地产

资产时间:2021-03-28 14:18:37浏览:119
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编者按:2020年,中国房地产将在汹涌的波涛中扼住命运的咽喉。

进入全新的2021年,中国房地产如何在发展和严格监管之间找到平衡?想要有所作为的企业需要足够的勇气和智慧来应对。

我们深信,“房地产阳光”仍然是今年的主要命题。鉴于此,观点地产新媒体计划每年重金报道“细红线”,回顾总结基准地产企业在“抗疫”和“红线”下一年来的调整和变化,从战略和模式到融资和人员,寻找未来新的一年的“可持续力”。

观点房地产网站上千亿步后,是通过这个势头继续前进,还是减速调整看下一段路的走向?建业选择了后者。

建业地产成立于1992年。那一年,胡葆森从香港回到家乡河南,选择踏上了房地产之旅。

次年,建业第一个项目“金水花园”启动,“十年还本”的销售方式在全国引起轰动,建业也因为“一诺千金”的故事而声名鹊起。

自此,建业地产以其独特的“省”模式摸索前行。

故事的转折点发生在2015年,建业提出“轻重结合”的发展模式。在接下来的几年里,我们用轻资产实现了跨越式发展。据悉,2019年,建业地产实现河南省122个县级以上城市全覆盖,资产规模和销售规模均超过1000亿。

但在快速扩张的同时,建业也受到了规模加杠杆后遗症的影响。2020年,胡葆森再次调整了路线。

胡葆森指出,建业地产未来2-3年将被视为战略巩固期:“是巩固过去三年快速增长的成果,继续提高管理水平,让建业实现优质增长。”

就像安东尼奥尼在电影里说的,“我们走得太快了,要停下来等灵魂追上我们”。

现在,建业也在等待自己的灵魂。

轻型资产

早在2011年,胡葆森就用“在河南,做房地产”来概括建业地产过去的18年。

十多年来,胡葆森一直处于困境。从外界来看,他是谨慎的。但是每个领导的决策都离不开他经历的时代。

20世纪80年代初,郑州大学英语系毕业的胡葆森被河南省外贸部派往香港参与成立一家外贸公司。熟悉香港市场的他,看到香港楼市从1991年到1997年翻了一番,也看到了2001年前后房地产泡沫的破灭和香港楼市的哀嚎。

在看到行业的大起大落后,胡葆森意识到稳健经营的重要性。2001年,建业第一次明确了“省级发展战略”,提出了扎根中原,逐步向下延伸档次,成为专业龙头型区域品牌地产开发商的目标。

坚守中原的战略让建业每一步都走得稳,但也有局限性。第一,错过了扩张全国的机会。

数据显示,2015年万科实现销售额2614.7亿元,恒大2050.4亿元,绿地2015.1亿元,与建业同年成立的碧桂园也实现销售额1401.6亿元。

当年建业销售额157.44亿元。

随着规模的放缓,万科、碧桂园等一线房地产企业开始布局河南市场。在这种背景下,保守的建筑公司不得不做出改变和回应。

2015年,为了寻求新的增长极,建业地产发布了新的蓝海战略,宣布未来将以轻资产为主要模式,在三到五年内实现企业从房地产开发商向新生活方式服务提供商的整体转型。

在过去的五年里,中国的房地产行业也经历了一个完整的周期。回顾过去,建业的轻资产模式已经初见成效。

数据显示,2016年,建业地产实现合同销售额201.46亿元,同比增长28%;次年大幅增长,销售额同比增长51%,达到304.15亿元。

2019年,建业地产成为全国首个单省销售额突破1000亿元的房地产企业,录得房产销售额1011.5亿元;2020年,在房地产行业下行周期新冠肺炎疫情的影响下,建业地产实现签约销售1026.42亿元。

用更通俗的话来说,建业轻资产的策略是“代理建设”,包括项目的设计、开发和后期销售管理,不需要投入太多的资金就能拿到土地,一定程度上减轻了企业资金投入和沉淀的压力。

此外,代理施工企业通常将代理施工项目的销售收入计入年度销售业绩,在一定程度上也有利于房企销售规模的增长。

在打造1000亿元的征途中,轻资产无疑发挥着重要作用,也是实现河南省深度培育、突破省级布局的起点。

2019年12月30日,建业地产在封丘县成功收购2019-15号,标志着建业实现了河南省122个县及县以上城市的全覆盖。

此外,2019年也是建业全国扩张的第一年。今年,胡葆森提出以河南为原点,以500公里为半径,继续以轻资产模式走出河南。

根据建业2020年中期财务报告,通过轻资产模式将业务拓展至河北、山西、陕西、新疆、海南等省区,省外项目共8个,合同总建筑面积91.84万平方米。

对于建业来说,采用轻资产的模式实现省级偿债,可以降低市场消费能力弱带来的风险。同理,也减少了建业“走出去”的不确定性。

后遗症

依靠轻资产战略,建业实现1000亿元走出河南,但伴随着盈利能力的下降和杠杆的上升。

胡葆森在2020年3月的业绩会上坦言:“任何事情都有两面性,三年时间增加了800亿。有什么问题吗?其实也是有问题的。”

据悉,2016年至2019年四年间,建业地产销售额从200亿增长到1000亿,复合增长率为71.23%,远高于行业平均水平。

看着建业在大环境下的表现,真的很了不起。毕竟,房地产市场已经进入深度调整和转型时期。加上2020年上半年疫情的影响,整个行业进入下行周期。在这样的背景下,建业依靠“轻重结合”的模式来保持增长势头并不容易。

但不可忽视的是,在建业整体销售额中,轻资产建设业务的贡献占了近30%。

数据来源:公司财务报告,意见指数整理

据视点地产新媒体报道,2018-2020年,建业地产轻资产销售比例达到25.83。%、29.02%和33.42%,呈逐年上升趋势。

然而,轻资产的销售更多的是代理建筑业务合并的销售结果。一般来说,代理施工企业收取管理服务收入,这意味着轻资产的销售不是传统意义上的房企销售。

回顾过去,建业地产2019年整体销售额为1011.5亿元,不包括轻资产销售额293.49亿元和重资产销售额718.01亿元。

同样,2020年,建业重资产销售额将达到683.39亿元。在3月份的业绩会上,建业地产宣布2020年重资产销售目标为800亿元,但没有公开列出轻资产目标。从最终情况来看,重资产销售目标完成率为85.4%。

另外,建业的销售增长逐年下滑,无论是重资产还是轻资产。目前规模增长放缓已成为全行业面临的现状,建业也不例外,净利润增长也有所放缓,盈利能力减弱。

数据来源:公司财务报告,意见指数整理

数据显示,截至2020年年中,建业地产毛利率为23.73%,较2019年同期下降3.6个百分点;净利润率6.04%,同比下降2.5个百分点。

建业地产2020年盈利能力下降与疫情影响有关。在疫情最严重的2、3月份,建业地产也采取了“打折促销”、“量价”的方式回笼资金。当时建业的平均售价分别为5300元/平方米和6500元/平方米,远低于2019年的7000元/平方米。

但是,毛利率下降并不是个案。从近几年的数据来看,建业地产2018年毛利率仅超过30%,其他年份在25%左右。

数据来源:公司财务报告,意见指数整理

横向比较,五大房企毛利率高于建业地产,净利率仅略低于恒大集团;在与建业排名相同的房地产企业中,只有远洋运输的毛利率低于建业。

统计显示,2020年年中,上市房地产企业平均毛利率为29.8%,归属于母公司的平均净利润率为12.8%。从这个角度来看,建业的两个指标都低于行业平均水平。

对于房地产企业来说,毛利率的下降源于过去的高利润时代。在地价上涨、房价稳定的背景下,企业的盈利空间逐渐缩小。

建业作为省级房地产企业,实现了对省、市、县、镇、村五级市场的全覆盖,同时近两年投资重心也下沉到周口、许昌、新乡、驻马店等低级别城市,导致地产比例下降、购买力不足等问题,从而影响企业盈利。

问杠杆

“我们的毛利率下降了,负债率略有上升,成本节约依然存在,产品的溢价能力不是很强。这些都表明,我们在经营管理方面还有很大的改进空间。”在2020年初的会议上,胡葆森曾提到这一点。

近年来,建业的财务状况总体上相对稳定,但经过近几年的快速增长,利润和债务问题逐渐上升。

数据来源:公司财务报告,意见指数整理

2015年至2019年,建业地产负债总额分别为324.4亿元、373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元和1313.65亿元。可见,建业的负债在2017年和2018年大幅增加,这是由于公司大规模增加土地储备。

2020年上半年,建业地产总资产1641.66亿元,总负债1510.78亿元,资产负债率92.03%,较2019年底的91.25%上升约0.78个百分点。此外,报告期内,建业地产净负债率为76.9%,较年初增长12.7个百分点。

除了加快征地,建业债务水平上升还与融资金额大有关。

2020年上半年,随着国内流动性宽松,审批发行加快,房企发债利率进入下行通道。在此背景下,大多数房企的融资成本再次突破低点,但以建业和法明为代表的房企融资成本却有所上升。

数据来源:公司财务报告,意见指数整理

以房地产企业年初发债为例,1月6日,龙光地产发行了2020年第一只企业债,规模10亿元,债券5年,年利率4.8%,创下公司近三年来的纪录。发行债券的最低利率;1月7日,龙湖集团宣布公司发行6.5亿美元票据,其中7年期2.5亿美元票面为3.375%;4亿美元的12年期票面利率为3.85%。

同时,1月10日,建业地产发行2亿美元高级票据,利率7.25%,处于行业高位。总体而言,2020年上半年,建业地产融资成本达到3.7亿元,较2019年同期增长60.87%。

有分析师提到,由于一些房地产企业寻求扩张,高成本融资是不可避免的。规模上去后,信用评级会做得很好,财务报表也会稳健运行。此时,融资成本可能会降低。

近几年来,激进主义是建业融资越来越贵的一个重要原因,这可能从其债务结构来看。

在建业地产的贷款构成中,银行和公司债券占比明显偏低,而美元高级票据占比相对偏高。2019年末,公司银行贷款和公司债券合计102.28亿元,占比略高于30%,高级票据合计179.75亿元,占比超过50%。

数据来源:公司财务报告,意见指数整理

2020年中期,建业地产优先票据规模达到225.06亿元,占比超过60%。事实上,该公司的优先票据从未低于50%。据安信证券统计,截至2020年3月底,建业地产境外债务存量为198亿元。

这几年国内融资环境趋紧,房企纷纷掉头寻求海外债券支撑快速发展。据统计,2019年,中资美元债券发行规模达到2318亿美元。从行业分布来看,美元债券主要由房地产、金融、城市投资发行,建业也是其中之一。

2020年以来,受疫情影响,美元指数逐渐上升,外债在部分房企计息负债中占比相对较高,可能面临债务成本被动上升。建业地产近60%的债务以美元为主,可见公司的额外债务成本。

据意见指数不完全统计,2020年以来,建业地产已发行5张美元高级票据,票面利率6.88%-7.75%,发行总额13亿美元,全部用于债务再融资。

重新开始

从某种意义上说,轻资产模型是一种新的自我迭代。因为新物种的出现,建业这几年表现出了一些“疯狂”。

“疯狂”不是贬义,更多的是指建业有别于固有常态,突破自身的边缘。

建业发展的前20年,“保守主义”屡遭业界鄙视。在过去的五年里,它已经低头加速了。任何企业都有可能陷入极端状态。

2020年,建业将重组,重新开始。在年初的业绩会上,胡葆森首次提出盘整策略,建业也来了个“急刹车”。

当时,胡葆森提出,建业地产未来2-3年将是一个“战略巩固期”,巩固过去三年快速增长的成果,同时重点降低负债率,提高盈利能力,提高成本控制能力,以便在国际市场和国内市场存在不确定性的情况下,继续提高企业发展的安全性。

回归理性后,胡葆森注重企业的安全性和盈利性,建业地产管理层也对新一年的布局和发展有了新的思考。

一方面,建业地产减少了公开市场的土地收购。

此前,有投资者向视点地产新媒体透露,建业地产2020年上半年土地收购均价约为1200元,其中80%以上来自收购、兼并和收购,公开市场土地招标约占9%。

同时,建业地产也透露,近日已与洛阳、许昌、周口等市政府就文化旅游领域进行沟通,未来可能会有项目落地。

根据建业的土地储备情况,本期新增土地建筑面积366万平方米,同比下降19%,征地总额仅为43亿元,较之前更加保守。

事实上,减少征地和征地多元化可以有效减少土地支出。因此,可以通过“节流”的手段,从有息债务方实现减债。

类似的案例还有很多。例如,自2019年下半年以来,市场已有报道称,R&F地产、合景泰富、雅居乐等房地产企业暂停征地,融创也明确提出谨慎征地。

建业除了节流,还通过在省会郑州下功夫,加快走出去,来“开源”。

据悉,2019年以来,建业不断加大郑州、洛阳等大中城市布局。相对于乡镇,这类城市发展中的利润更可观。

在业绩会上,建业地产CEO袁曾提到:“2020年,郑州将占销售额的25%左右,其他地级市占50%,县城占25%。在未来2-3年内,我们希望将郑州的市场份额提高到30%-40%。”

对于房企来说,2020年只有一个目的——减债,不管是收钱促销,还是减少征地,调整土地结构。

近两年来,监管部门多次发布房地产融资“收紧”信号,房企融资压力不断。此外,2020年下半年出台了“三条红线”新规定,监管部门根据“踩线”情况将房企分为“红、橙、黄、绿”四个等级。不同档次房企的计息负债年增长率不应超过5%-15%。

数据显示,在上市的房地产企业中,有86家房地产企业踩线,其中有22家房地产企业被列为“红档”,包括恒大、融创、绿地。

至于建业地产,根据2020年半年报,扣除预付款后,公司负债率为86%,净负债率为76.90%,现金负债率为1.64倍。

事实上,在中国房地产快速增长的那些年里,住房企业通过高杠杆、高周转率的粗放式发展实现了爆炸性增长,而“三条红线”的新规定是为了控制住房企业的债务规模和杠杆增长率,从而促进行业的稳定发展。

新规实施后,房地产企业无疑将面临更大的压力,建业也不例外。

但是,压力也是动力。自2020年以来,建业除了“战略整合”之外,还在有序分拆旗下物业,并在建业新生活、中原建业、游助智造等平台上市。

对于建业来说,实施轻资产战略后的每一步都在逐步实施。

细细的红线|理智和疯狂之间只有一条细细的红线。


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